Hypothèque légale de la construction : quoi faire quand un client ne paie pas

Vous avez refait la tuyauterie d'une salle de bain, le client a signé la soumission, et un mois plus tard la facture est toujours impayée. Au Québec, ceux qui travaillent sur un immeuble ont un outil que la plupart des créanciers n'ont pas : l'hypothèque légale de la construction. Elle peut garantir votre facture sur l'immeuble lui-même. Mais ses délais sont courts, et une fois passés, elle s'éteint. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle coûte et dans quel ordre agir.

Ce guide donne de l'information générale, pas un avis juridique. Chaque dossier dépend des faits : la date de fin des travaux, qui a demandé les travaux, le montant en jeu. Avant d'inscrire une hypothèque ou de poursuivre un client, consultez un avocat ou un notaire.

L'hypothèque légale de la construction, en bref

Le Code civil du Québec prévoit que les créances des personnes qui participent à la construction ou à la rénovation d'un immeuble peuvent donner lieu à une hypothèque légale (article 2724, paragraphe 2). Pas besoin que le propriétaire signe quoi que ce soit : selon l'article 2726, elle existe sans qu'il soit nécessaire de la publier. Mais pour la conserver, il faut agir dans des délais précis.

Trois limites à connaître dès le départ :

• Un seul immeuble. Elle ne peut grever que l'immeuble où vous avez travaillé (article 2726), pas les autres biens du client.
• La plus-value. Elle garantit la plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, les matériaux ou les services (article 2728). Dans un jugement de 2025, la Cour du Québec rappelle aussi que l'article 2952 lui donne priorité sur les hypothèques conventionnelles déjà publiées, comme celle de la banque.
• Des travaux demandés par le propriétaire. L'article 2726 parle des travaux « demandés par le propriétaire de l'immeuble ». Si c'est un locataire qui vous a appelé, faites vérifier votre situation.

Le même jugement cite la doctrine selon laquelle les travaux doivent être des travaux de construction, de rénovation ou de réparation majeure. Un simple débouchage ne s'y prête probablement pas ; une tuyauterie refaite ou une salle de bain rénovée, beaucoup plus. Dans le doute, posez la question à un professionnel avant de payer des frais d'inscription.

Qui y a droit ?

Selon l'article 2726, l'hypothèque n'est acquise qu'en faveur de l'architecte, de l'ingénieur, du fournisseur de matériaux, de l'ouvrier, de l'entrepreneur ou du sous-entrepreneur. Pour un plombier, ça donne ceci :

La dénonciation du contrat : pour les sous-traitants et les fournisseurs

Quand vous n'avez pas signé avec le propriétaire, l'article 2728 limite l'hypothèque aux travaux, matériaux ou services fournis après la dénonciation écrite de votre contrat au propriétaire. Autrement dit, ce que vous avez fait avant d'envoyer la dénonciation n'est pas couvert.

En pratique, envoyez-la dès que vous acceptez le contrat, avant de commencer. Selon un article du cabinet Langlois, la dénonciation indique la nature de votre contrat, le nom de votre cocontractant (l'entrepreneur général), le prix initial, le projet visé et votre intention d'inscrire une hypothèque légale au besoin. Gardez une preuve de réception.

La dénonciation n'est pas une accusation. C'est une formalité courante sur les chantiers, et un propriétaire averti s'en sert pour s'assurer que l'entrepreneur général paie ses sous-traitants.

Les deux délais à ne pas manquer

L'article 2727 fixe le calendrier. Il est reproduit dans la fiche du Registre foncier sur l'hypothèque légale de la construction :

Attention à la « fin des travaux ». Elle n'est pas toujours évidente, surtout quand un chantier s'arrête et reprend. Dans l'affaire jugée en 2025, la date retenue a fait l'objet d'un débat devant le tribunal, qui l'a fixée à partir de la preuve. Ne comptez pas les jours au plus juste : si un client ne paie pas, agissez dans les deux premières semaines.

Où et comment l'inscrire

• Au Registre foncier du Québec, sur l'immeuble visé. Il faut sa désignation (le numéro de lot), qu'on trouve en consultant le Registre foncier en ligne.
• Un avis notarié ou sous seing privé. Dans les deux cas, la fiche du Registre foncier exige une attestation prévue au Code civil (article 2988 pour l'acte notarié, article 2991 pour l'acte sous seing privé). Le document est présenté sur support technologique.
• Par un professionnel, en général. Le gouvernement du Québec indique que les inscriptions sont généralement effectuées par un notaire ou un avocat, par le service en ligne de réquisition d'inscription réservé aux professionnels.
• Signifiée au propriétaire. L'avis doit lui être signifié, ce qui passe habituellement par un huissier.

Une fois inscrite, l'hypothèque est publique : quiconque consulte le Registre foncier pour cet immeuble la voit.

Combien ça coûte

Les droits du Registre foncier sont fixes. Voici ceux du sommaire de tarification en vigueur depuis le 1er avril 2025, toujours publié par le Registre foncier le 6 octobre 2026 :

S'ajoutent les honoraires du notaire ou de l'avocat et les frais de signification de l'huissier, qui varient. Demandez une estimation avant de commencer, et comparez-la au montant de la facture : pour une petite somme, la mise en demeure et les petites créances suffisent parfois.

L'ordre à suivre quand une facture reste impayée

1. Relancez tôt, et par écrit. Un texto ou un courriel avec la facture en pièce jointe et la date d'échéance. Notez les dates : le délai de 30 jours court déjà.
2. Envoyez une mise en demeure. Le gouvernement du Québec la décrit comme souvent la première étape pour régler un différend : elle demande à la personne de corriger la situation dans un délai déterminé. Indiquez le montant, le numéro de facture, le délai accordé et ce que vous ferez ensuite. Envoyez-la d'une façon qui laisse une preuve de réception.
3. Inscrivez l'hypothèque avant la fin des 30 jours, même si la mise en demeure n'a pas encore donné de résultat. Attendre la réponse du client, c'est risquer de perdre l'hypothèque.
4. Choisissez le bon recours. Aux petites créances, la somme réclamée est de 15 000 $ ou moins, sans compter les intérêts. Une entreprise constituée en personne morale ou en société peut y poursuivre si elle a employé au plus 10 personnes au cours des 12 mois précédant la demande. Des frais judiciaires s'appliquent ; ils sont indexés le 1er janvier de chaque année. Au-delà de 15 000 $, ou si vous voulez conserver l'hypothèque au-delà de 6 mois, voyez un avocat : il faut publier une action ou inscrire un préavis d'exercice dans ce délai.
5. Une fois payé, faites radier l'inscription. Selon la fiche du Registre foncier, l'inscription peut être radiée en tout temps avec votre consentement, si aucune action n'a été publiée (article 3059).

Pourquoi une soumission signée change tout

Le meilleur recours, c'est celui dont vous n'avez pas besoin. Et quand vous en avez besoin, vos documents font la différence :

• Elle prouve qui a demandé les travaux. Le nom du client, l'adresse des travaux et sa signature montrent que le propriétaire a commandé le travail.
• Elle prouve le prix. L'avis d'hypothèque doit indiquer le montant de la créance. Un prix accepté par écrit est plus difficile à contester qu'un prix donné au téléphone.
• Elle délimite le travail. Une description claire et la liste de ce qui n'est pas inclus évitent le classique « je pensais que c'était compris ».
• Elle fixe le dépôt et les conditions de paiement. Un dépôt au départ réduit le montant à risque.

Ajoutez des photos datées, vos bons de matériaux et une facture envoyée le jour même de la fin des travaux : ce sont aussi des preuves de la date de fin. Notre modèle de soumission pour plombiers prévoit la ligne d'acceptation, le dépôt et les exclusions, et notre modèle de facture reprend le numéro de la soumission.

Avec Plumbo, la soumission part d'une note vocale et de votre propre liste de prix, le client la signe sur votre téléphone, puis elle devient en un geste une facture avec TPS et TVQ. Plumbo enregistre les paiements reçus, sans les traiter. L'application est maintenant dans l'App Store et sur Google Play. Essayez la démo de 60 secondes →

Sources

• Registre foncier du Québec, Hypothèque légale – construction (fiche modifiée le 29 juin 2023, reproduit l'article 2727 C.c.Q.), consulté le 6 octobre 2026.
• Registre foncier du Québec, Sommaire de la tarification des produits et services du registre foncier et du cadastre, consulté le 6 octobre 2026.
• Gouvernement du Québec, Inscrire une transaction sur le Registre foncier, consulté le 6 octobre 2026.
• Cour du Québec, Daigle c. Dubé, 2025 QCCQ 532 (3 février 2025, reproduit les articles 2726 et 2727 C.c.Q. et traite des articles 2724, 2728 et 2952), consulté le 6 octobre 2026.
• Jean Patrick Dallaire et Stéphanie Fortier-Dumais, Langlois avocats, The ABCs of Legal Construction Hypothecs in Quebec (8 mars 2018), consulté le 6 octobre 2026.
• Gouvernement du Québec, Petites créances : poursuivre, le demandeur et les étapes de la demande, consultés le 6 octobre 2026.
• Gouvernement du Québec, Petites créances : coût des procédures, consulté le 6 octobre 2026.